(+359) 0895 65 64 22 гр. Русе, ул. Никола Палаузов 6 /срещу Читалище Зора/ office@domoupravitel.info

Технически паспорт на сгради

Какво е технически паспорт?
“Технически паспорт на строеж” е документ, който включва техническите характеристики на елементите на строежа, свързани с изпълнението на съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 – 3 от ЗУТ, инструкции за експлоатация, обслужване, обследване, поддържане и ремонт и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на строежа в експлоатация.
По-просто казано това е пълно досие за Вашата сграда, в което се съдържа информация за нейното моментно състояние, дали отговаря на всички нормативни изисквания към сградите, опис на историята на всички извършени промени и преустройства, опис на всичката налична строителна документация – проекти, разрешителни, сертификати, предписания при нужда за укрепвания, ремонти и поддръжка и др…

Какво съдържа техническия паспорт?

  • пълна техническа информация за моментното състоянието на сградата въз основа на направеното обследване;
  • определя сроковете за извършване на основните и текущите ремонти на строежа и съдържа данни за всички издадени сертификати на строежа, изискващи се от други нормативни актове;
  • посочва всички извършени реконструкции, основни ремонти и преустройства, съответствието на характеристиките на строежа с изискванията на действащите нормативни актове и документи и необходимите мерки за тяхното подобряване;
  • отразява всички промени в характеристиките на строежа настъпили при надстрояване, пристрояване, възстановяване, обновяване, реконструкция или ремонт;
  • опис на всички налични строителни документи, сертификати и др.

Кога се изработва технически паспорт?#

  • за нов строеж – преди въвеждането му в експлоатация;
  • за съществуващ строеж – след проведено обследване;
  • след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт, преустройство на съществуващ строеж или на част от него, както и при извършване на строителни и монтажни работи (СМР) в него, за които се изисква издаване на разрешение за строеж съгласно глава осма, раздел III от ЗУТ – преди въвеждането му в експлоатация.

Какви са крайните срокове за изработване на технически паспорт?
След като държавата не успя да изпълни собствените си изисквания и да изработи технически паспорти на недвижимата си собственост в нормативните срокове – то сроковете за трета, четвърта и пета категория бяха удължени.

Техническите паспорти на съществуващи строежи се съставят в следните срокове в зависимост от категорията им:

  • от първа до трета категория – до 31 декември 2014 г.;
  • от четвърта категория – до 31 декември 2016 г.;
  • от пета категория – до 31 декември 2018 г.

Коя категория е моята сграда?
В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират, както следва:

3-та категория: 

  • жилищни и смесени сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв.м или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;
  • производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и съоръженията към тях;
  • реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория.

4-та категория: 

  • жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
  • производствени сгради с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях;
  • реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
  • вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им.

5-та категория: 

  • жилищни и смесени сгради с ниско застрояване (до 10м), вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
  • производствени сгради с капацитет до 50 работни места и съоръженията към тях;
  • реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория.

(за пълния списък на всички категории може да видите в чл. 137. От ЗУТ)

Какво ще стане ако не е изготвен технически паспорт в посочените срокове?
След изтичане на предвидените в закона срокове, кметът на общината възлага съставянето на технически паспорти на строежите, за които те не са съставени, за сметка на техните собственици, като за извършените разходи общината се снабдява с изпълнителен лист за събиране на вземането съгласно § 2, ал. 1 ЗУТ.

Това означава, че ако не поръчате сами технически паспорт преди крайния срок, кметът може да поръча с директно възлагане на придворния си кръг от приближени фирми да изготвят технически паспорт за Вашата сграда. И след това да се снабди с изпълнителен лист.  Разбира се в този случай няма да получите пазарни цени на база свободна конкуренция – а фиксирани надути кметски цени.

За кои сгради и строежи не съставя технически паспорт?

  • допълващо застрояване или временен строеж съгласно глава трета, раздели VII и VIII от ЗУТ;
  • незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2 ЗУТ;
  • без траен устройствен статут, установен с действащ подробен устройствен план.

Кой може да поръча технически паспорт?

  • собствениците на строежите възлагат с договор съставянето на техническите паспорти;
  • при съсобственост на строежа възлагането може да се извърши от някой от съсобствениците за сметка на всички съсобственици при условията и по реда на § 2 ЗУТ;
  • след изтичане на законовите срокове, кметът на общината възлага съставянето на технически паспорти на строежите, за които те не са съставени, за сметка на техните собственици, като за извършените разходи общината се снабдява с изпълнителен лист за събиране на вземането съгласно § 2, ал. 1 ЗУТ.

Кой съставя технически паспорт?

  • за нов строеж се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, или от техническия ръководител – за строежите от пета категория, преди въвеждането му в експлоатация от компетентния орган;
  • за съществуващи сгради се съставя след обследване на строежа за установяване на характеристиките му. Обследването на строежите се извършва от колектив от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност или консултант.

Какво представлява обследване? 

  • съставяне на информационна база данни за нормативните /проектните/ стойности на техническите характеристики на обследвания строеж, в.ч. и тези, свързани със съществените изисквания по чл.169, ал.1-3 ЗУТ;
  • установяване на действителните технически характеристики на строежа;
  • анализ на действителните технически характеристики на строежа и оценка на съответствието им с нормативните стойности,
  • разработване на мерки;
  • обследването за енергийна ефективност е част от общото обследване на строежите и се извършва от физически или юридически лица, които отговарят на изискванията, определени в Закона за енергийната ефективност;
  • съставяне на доклад за резултатите от обследването.

Действителните технически характеристики на строежа се установяват чрез:

  • събиране, проучване и анализ на наличната техническа документация;
  • екзекутивно заснемане – при липса на техническа документация;
  • оглед и измервания на строежа за събиране на технически данни /описват се видът и размерите на дефектите, повредите или разрушенията в строежа/;
  • извършване на необходимите изчислителни проверки /свързани с измервания, пробни натоварвания и др./.

Живеем в нова кооперация. Дали нашата сграда има технически паспорт?
От 27.01.2007г. не се допуска въвеждане в експлоатация на нови сгради без технически паспорт. Оригнал на Вашия технически паспорт би трябвало да има във Вашата община и може да го разгледате или направите копие ако пожелаете. Нужно е да попълните молба и да предоставите нотариален акт.

Имам остъклен балкон или съм правил вътрешно преустройство без никакви строителни документи. Ако се опише в техническия паспорт ще се „узакони“ ли?
Не. Вписването в техническия паспорт на извършените промени не променя техния статут.

Мога ли да си направя технически паспорт само на моя апартамент, офис или магазин?
Не. Техническият паспорт се изготвя за цялата сграда.

Мога ли да проверя каква строителна документация има за моята сграда?
Пълно досие на Вашата строителна документация би трябвало да има във Вашата районна Община (или Столична община – направление „Архитектура и градоустройство“) и може да го разгледате или направите копие ако пожелаете. Нужно е да попълните молба и да предоставите нотариален акт. За стари сгради преди 1960г. може и да няма наличен архив.

Може ли да се направи технически паспорт при липса на техническа документация и чертежи?
Да. Но е нужно и да се направи допълнително екзекутивно заснемане (мерене) на цялата сграда. Тези чертежи се завеждат в Общината и остават там като архив.

Как се определя цената за изготвяне на технически паспорт, енергиен паспорт, екзекутивно заснемане?
Няма наложена пазарна цена в момента поради малкия обем на такива поръчки. В момента предимно се изготвят технически паспорти на държавни и общински сгради, а там цените се определят не съвсем на пазарен принцип.
Цената варира в зависимост от това каква е сложността и големината на сградата, каква налична техническа документация има, дали ще се наложи да се прави екзекутивно заснемане (мерене) ако няма съществуващи чертежи за сградата, в какво състояние е конструкцията (за панелни сгради например се налага много по-прецизно конструктивно обследване), каква отоплителна система ползва сградата, местоположение, командировъчни за екипа и др.

Каква е цената за изготвяне на технически паспорт?
Екзекутивно заснемане: 2.-3лв./м2 без ДДС (изготвя се само при липса на съществуващи чертежи на сградата)
Технически паспорт 3-5лв./м2 без ДДС

 

Какви документи са необходими за съставяне на Технически паспорт на съществуваща сграда?

  1. Проектна документация на сградата;
  2. Разрешение за строеж;
  3. Акт обр.15;
  4. Удостоверение от кадастъра;
  5. Разрешение за ползване;
  6. Документи за собственост – нотариален акт и актуална скица;
  7. Документи на собственика на обекта /удостоверение от Агенция по вписванията, ако собственика е юридическо лице/;
  8. Документи за промени след разрешение за ползване;
  9. Фактури за последните 3 години за електро потребление, студена и топла вода, ТЕЦ и газоснабдяване;
  10. Сертификати от акредитиран орган за контрол за електроконтролни измервания: импеданс и мълниезащита на сградата.